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Étude sur les baux de résidences privées pour personnes âgées

comitelogement — Mon, 19 Mar 2012 18:53:16 +0000

Voici une étude très intéressante de la professeure Marie Annik Grégoire et la candidate au Barreau Sophie Gratton. Cliquez sur le lien pour la consulter.

Étude sur les baux de résidences pour personnes âgées

Calcul des hausses de loyer 2012

comitelogement — Tue, 07 Feb 2012 21:23:50 +0000

La Régie du logement a fait paraître ses nouveaux taux pour le calcul des augmentations de loyer pour l’année 2012. Voici donc un calcul qui permet d’estimer rapidement la hausse de loyer adapté aux nouveaux taux en vigueur:

POUR ESTIMER RAPIDEMENT LA HAUSSE DE LOYER (2012) :

1) CHAUFFAGE

Chauffé par le propriétaire :

- Électricité : 0.7 %
- Mazout : 3.6 %
- Gaz : 0.0 %

Non-chauffé : 0.6 %

Coût du loyer X % du type de chauffage

Exemple : Si le logement coûte 600$ et qu’il est chauffé, par le propriétaire, à l’électricité, on doit faire comme calcul : 600 X 0.7 % = 4.20 $

2) TRAVAUX MAJEURS

2.42 $ par tranche de 1000 $

Si UN SEUL logement bénéficie des réparations :

Exemple : rénovation de la cuisine au coût de 5000 $
5 X 2.42 $ = 12.10 $

Si PLUSIEURS logements bénéficient des réparations, il faut faire :
12.10$ / nombre de logements qui bénéficient des travaux

3) TAXES

Taxes = taxes scolaires + taxes foncières (les montants sont disponibles sur les sites de la Ville de Québec pour les taxes foncières et sur le site de la Commission scolaire de votre quartier pour les taxes scolaires)

CALCUL :

Taxes 2012 – 2011 = Y

Y/ 2011 X 100 = % (1)

% (1) / 5 = % (2)

% (2) X 0.7 = % (3)

% (3) X coût du loyer / 100 = $ d’augmentation APPROXIMATIF

** Donc, il faut additionner

- le montant du calcul du chauffage (1) +
- le montant du calcul des travaux majeurs (2) +
- le montant du calcul des taxes (3)

= Montant total APPROXIMATIF d’augmentation

Projet de loi 22 – modifications aux articles 1892, 1892.1, 1938, 1939, 1974 et 1974.1 du Code civil du Québec

comitelogement — Thu, 05 Jan 2012 17:35:23 +0000

Cette loi introduit, en matière de bail de logement, des
modifications à certaines dispositions du Code civil régissant la
résiliation du bail.
Elle prévoit ainsi, dans un certain nombre de cas, que la
résiliation de bail pourra prendre effet avant l’expiration du délai
de résiliation non seulement si les parties en conviennent comme le
prévoient les dispositions actuelles, mais aussi, dorénavant, lorsque
le logement, étant libéré par le locataire, est reloué par le locateur
pendant ce délai. Ces modifications visent les cas du locataire qui
se voit attribuer un logement à loyer modique, du locataire qui est,
en raison d’une décision du tribunal, relogé dans un logement
équivalent correspondant à ses besoins et du locataire qui ne peut
plus occuper son logement en raison d’un handicap. Elles visent
également le cas du locataire qui, étant une personne âgée, est admis
de façon permanente dans un centre d’hébergement et de soins de
longue durée, dans une ressource intermédiaire, dans une résidence
privée pour aînés où lui sont offerts des soins infirmiers ou des
services d’assistance personnelle que nécessite son état de santé,
ainsi que dans tout autre lieu d’hébergement, quelle qu’en soit
l’appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services.
Cette loi modifie aussi les dispositions régissant la résiliation
du bail dans le cas où la sécurité du locataire ou d’un enfant qui
habite avec lui est menacée en raison de la violence d’un conjoint
ou d’une agression à caractère sexuel. Les dispositions actuelles
applicables dans un tel cas prévoient déjà que la résiliation prend
effet si le logement est reloué par le locateur pendant le délai de
résiliation. Les nouvelles dispositions viennent cependant préciser
que dans ce cas aussi la résiliation ne pourra alors prendre effet que
si le logement est libéré par le locataire.
Cette loi vise également la résiliation du bail dans le cas du
locataire qui décède alors que personne n’habite avec lui au moment
du décès. En ce cas, les modifications apportées prévoient que la
résiliation prend effet avant l’expiration du délai de résiliation si les
parties en conviennent ou dès que le logement est reloué par le
locateur pendant le délai de résiliation.

À l’égard de chacun des cas de résiliation de bail visé
précédemment, la loi prévoit désormais que le délai de résiliation
est ramené de trois mois à deux mois.
Enfin, cette loi introduit des mesures destinées à faire en sorte
que la partie du loyer afférente au coût des services qui se rattachent
à la personne même du locataire ou à celle d’un enfant qui habitait
avec lui ne pourra dorénavant être réclamée par le locateur, dans
les cas de résiliation visés, que pour les services qui auront
effectivement été fournis avant que le locataire quitte le logement ou
décède.

Pour accéder au projet de loi: http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=5&file=2011C29F.PDF

Le droit de visite et l’accès au logement

comitelogement — Tue, 04 Oct 2011 16:05:45 +0000

Il est bien connu qu’un locateur voudra vérifier l’état des lieux qui lui appartiennent. Par contre, en ce qui concerne le bail de logement résidentiel, la visite par le locateur est strictement régie. En effet, le locateur peut visiter son logement, mais il doit suivre en informer le locataire en avance, le tout pour éviter une atteinte à la vie privée de celui qui réside dans le logement.

En vertu de 1857 du Code civil du Québec, le locateur possède le droit de visiter le logement pour en vérifier les lieux.

1857. Le locateur a le droit de vérifier l’état du bien loué, d’y effectuer des travaux et, s’il s’agit d’un immeuble, de le faire visiter à un locataire ou à un acquéreur éventuel; il est toutefois tenu d’user de son droit de façon raisonnable.

À la lecture de cet article, on constate qu’il faut que ce droit soit utilisé de façon raisonnable. Cela importe donc application de l’article 1931 du Code, qui requiert un avis, verbal ou écrit, de l’intention du locateur de visiter les lieux

1931. Le locateur est tenu, à moins d’une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l’état du logement, d’y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel.

Il est donc justifié pour un locataire de refuser la visite du locateur lorsque ce dernier se présente à la porte pour une visite immédiate. Par contre, si l’avis a bel et bien été donné, il est justifié de consentir à la visite. Toutefois, cette dernière doit s’effectuer après 9 heures le matin et avant 21 heures, selon 1932. Aussi, le locataire peut refuser une visite si le locateur n’est pas présent lors de cette dernière.

En cas de travaux, le locataire est tenu de donner l’accès au logement à moins que ceux-ci débutent avant 7 heures le matin ou se terminent après 19 heures. Il pourrait dans ce cas refuser l’accès au logement en vertu de 1933 C.c.Q..

Par contre, il peut être nécessaire au locateur d’avoir accès au logement en cas d’urgence. Ce serait le cas notamment pour aller constater l’étendue d’un dégât d’eau ou d’un bris de chauffage par exemple. Ce droit existe pour le locateur afin que ce dernier puisse assurer l’entretien de son immeuble et sa protection, mais aussi pour sauvegarder les biens du locataire.

Ce faisant, le locataire ou son représentant doivent pouvoir avoir accès au logement même en l’absence du locataire. Il est donc interdit au locataire de changer unilatéralement les serrures sans donner de double des clés ou encore d’installer un cadenas.

Il importe de rappeler que toute l’information ci-haut est à titre informatif seulement et que cela ne vaut pas avis juridique. Il n’est question ici que de l’état du droit dans un but éducatif. Pour des conseils, consultez un avocat.

Références :

-Jacques DESLAURIERS, « Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service », Montréal, Wilson & Lafleur, 2005

-Château Isabelle c. Dorais, [1980] D.R.L. 30 (R.L.)

- Cloutier c. Roux, [1993] J.L. 132 (R.L.)

- Mathieu c. 91932 Canada ltée, J.E. 83-1116, [1983] C.P. 246

Le changement de propriétaire, à quoi faut-il s’attendre?

comitelogement — Tue, 27 Sep 2011 15:42:14 +0000

Lorsque votre propriétaire ou locateur change de personne, il n’est sensé s’opérer aucun changement en ce qui concerne le bail. En effet, l’article 1937 du Code civil du Québec est ainsi rédigé :

« 1937. L’aliénation volontaire ou forcée d’un immeuble comportant un logement, ou l’extinction du titre du locateur, ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail. Celui-ci est continué et peut être reconduit comme tout autre bail.

Le nouveau locateur a, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail. »

Comme le mentionne l’article, la vente de l’immeuble où le locataire réside peut avoir été volontaire ou forcée. Ce qu’on entend par vente volontaire ou aliénation volontaire, c’est la vente de l’immeuble par le propriétaire pour des raisons personnelles ou économiques propres à de dernier. Par contre, lorsqu’il y a vente ou aliénation forcée, on entend souvent parler de l’exercice des droits hypothécaires ou des autres droits personnels de créanciers. Se faisant, le propriétaire se voit déposséder de son immeuble par l’exercice d’un recours ou encore pour une vente en justice.

Ainsi, la mise en demeure du locateur n’implique pas celle du locataire et ce dernier n’a aucunement besoin de se défendre, voir l’ouvrage de Jacques Deslauriers.

La stabilité du bail est donc assurée par 1937 C.c.Q. et le nouveau locateur est donc tenu de respecter le bail de la même manière que le dernier locateur le faisait. Ainsi, l’article 1887 C.c.Q. qui accorde la résiliation des baux autres que résidentiels est écarté par l’articler 1937 qui affirme la pérennité du bail de logement. En d’autres mots, l’avènement d’un nouveau locateur ne change rien à la situation du locataire.

À qui payer quand il y a des créanciers dans le décor ?

Si un recours hypothécaire est exercé à l’encontre du locateur qui est en retard dans le paiement de ses créances, il se peut que le créancier vienne vous réclamer le loyer, le tout en vertu de l’article 2743 C.c.Q. Cette technique se nomme une saisie-arrêt.

Si jamais le locateur avait plusieurs créanciers hypothécaires et que plusieurs se présentent à vous pour percevoir le loyer pour votre logement, qui faut-il payer ?

Puisque souvent il y a des mésententes entre les créanciers quant à savoir qui doit percevoir le loyer, il est préférable pour le locataire de se tourner vers la consignation des sommes dues pour son loyer. En vertu de 1908 du C.c.Q., il faut donc consigner ces sommes auprès du greffe du tribunal concerné. Il serait plus simple alors de consigner ces sommes auprès de la Régie du logement. Les créanciers y prendront les loyers lorsque leur litige sera réglé par une décision judiciaire ou un règlement.

Références :

-Jacques DESLAURIERS, « Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service », Montréal, Wilson & Lafleur, 2005

-Pierre GAGNON, « Louer un Logement », Cowansville, ÉditionsYvon Blais, 2009

- D’Aoust c. Immobilière M.F. Blouin ltée, [1995] J.L. 168 (R.L.)

Le retard de paiement du loyer

comitelogement — Tue, 20 Sep 2011 15:38:31 +0000

Le retard de paiement du loyer entraîne certaines conséquences. D’abord, sachons que le loyer est percevable au premier jour de chaque mois, à moins que convenu autrement selon l’article1903 C.c.Q.. Il faut aussi se rappeler que le locateur ne peut exiger qu’un seul mois de loyer à la fois et qu’il ne peut demander un autre versement que le loyer sous forme d’un dépôt quel qu’il soit, le tout en vertu de1904 C.c.Q.. Ainsi, demander un dépôt de sécurité pour les clés du loyer ou encore demander une compensation de 10$ par mois pour la présence d’un animal dans le loyer est interdit.

Aussi, il est impossible pour le locateur d’inclure une clause de déchéance du terme selon 1905 C.c.Q.. Autrement dit, il est impossible pour le locateur d’exiger le paiement de la totalité du loyer dû en vertu du bail dans le cas d’un défaut de paiement. Ainsi, pour un bail de 12 mois de juillet à la fin juin de l’année suivante, il est impossible au locateur de demander les 11 autres mois du loyer lorsqu’il y a retard de paiement dans le loyer du 1^er juillet.

Ainsi, le locateur peut exiger la résiliation du bail lorsqu’il y a un retard de plus de trois semaines ou encore s’il subit un préjudice sérieux lorsque le locataire retarde souvent le paiement de son loyer. C’est en effet ce qu’exprime l’article 1971 du Code civil :

« 1971. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement. »

Mais qu’est-ce qui justifie la résiliation du bail pour préjudice sérieux?

En vertu de certaines décisions, il faut un préjudice assez sérieux, pas que de simples pourparlers. On parle donc d’une affectation financière, d’un retard fréquent et réel dans le paiement du loyer, une grande perte de temps ou encore des contraintes administratives excessives.

Pour prouver ce préjudice sérieux, le locateur aura donc intérêt à étoffer sa preuve et à avoir un dossier bien garni pour qu’il ait des chances de convaincre le tribunal qu’il subit un préjudice sérieux.

Ainsi, il est donc recommander de toujours payer son loyer en temps afin de ne pas faire subir de préjudice au locateur. Pour ceux ou celles qui veulent retenir une partie du loyer pour des travaux ou des réparations qui n’ont pas été faites, il importe de le faire d’une manière proportionnelle au préjudice subit par le locataire, selon le principe de l’exception d’inexécution de1591 C.c.Q. Il est plutôt mal vu de retenir le loyer au complet, l’insuffisance du locateur à pouvoir à ses obligations n’étant généralement pas assez prononcée pour justifier l’occupation gratuite du loyer.

Références :

-Pierre GAGNON « Louer un Logement », Cowansville, ÉditionsYvon Blais, 2009

-Panzera c. Agostini, [2000] J.L. 145 (R.L.)

-Cucurull c. Juste, [2005] J.L. 17 (R.L.)

L’insalubrité, la malpropreté, l’inhabitabilité…?

comitelogement — Tue, 13 Sep 2011 18:15:45 +0000

Pour cette seconde capsule, il sera question d’insalubrité et d’habitabilité par rapport aux obligations du locateur.

En effet, ce dernier est contraint à plusieurs égards de remettre un logement qui soit salubre et habitable.

Tout d’abord, ce dernier se doit de remettre un logement qui soit habitable pour le locataire. En vertu des articles 1910 à 1912 du Code civil du Québec, il est impératif que le locateur remettre le logement en bon état et qu’il s’assure de le conserver ainsi pour toute la durée du bail.

La loi nous apprend aussi que si le locateur, au moment de la délivrance du logement au locataire, fait signer une lettre ou un constat des lieux qui mentionne que le logement est en bon état d’habitabilité, cette stipulation n’a aucune valeur. C’est ce que nous fait savoir l’article 1910 en son deuxième alinéa.

Ensuite, le locateur est aussi tenu de délivrer au locataire le logement dans un bon état de propreté, selon l’article 1911. Il doit aussi remettre le logement en bon état de propreté lorsqu’il effectue différents travaux.

Bien entendu, le locataire a une part de responsabilité. Toujours selon l’article 1911, le locataire se doit de tenir son logement dans le même état de propreté.

Mais qu’est-ce qu’on entend par ce qui est impropre à l’habitation, une fois le logement délivré ? L’article1913 C.c.Q. nous en donne une idée. Il s’agit de ce qui est « une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l’autorité compétente ». Il faut retenir le critère de la personne raisonnable que l’on place devant la même situation.

Il est par contre évident que la malpropreté et l’insalubrité peuvent être interprétées différemment d’une personne à l’autre. C’est donc pourquoi les décisions retiennent le critère de la personne raisonnable pour déterminer quel est le niveau d’impropreté impliqué dans chaque cas. Il faut donc se demander ce qu’une personne ordinaire penserait objectivement de cette situation.

Mon logement est insalubre, que faire ?

Il suffit de suivre 4 étapes simples.

-Il faut d’abord communiquer avec votre propriétaire et le mettre au courant de la situation.

-Si après un délai raisonnable, il ne s’est toujours pas affairé à mettre en œuvre les réparations requises, il est convenable de mettre le propriétaire en demeure de faire le nécessaire.

-Il est recommandé de faire demander un rapport par un inspecteur de l’arrondissement pour qu’il fasse un constat des lieux.

-S’il n’y a toujours pas exécution des travaux, il est alors approprié de s’adresser à la Régiedu logement pour y ouvrir un dossier.

Pour toutes questions relatives à la salubrité, votre Comité logement d’aide aux locataires peut vous venir en aide. Il suffit de prendre rendez-vous avec nous par téléphone :

418-651-0979

Références :

-Pierre GAGNON « Louer un Logement », Cowansville, ÉditionsYvon Blais, 2009

- Gestion immobilière Dion. JE.91-345 (C.Q.)

Bienvenue!

comitelogement — Wed, 07 Sep 2011 13:29:01 +0000

Voici le nouveau blog du Comité logement d’aide aux locataires. Ce blog sera entièrement destiné à informer les locataires sur leurs différents droits. Très bientôt, différentes capsules d’information se rajouteront.

Le règlement de l’immeuble

comitelogement — Wed, 07 Sep 2011 14:27:39 +0000

Voici donc le premier article du blog d’information sur les différents droits des locataires.

Pour débuter, il sera question d’analyser la notion de “règlement de l’immeuble”. En effet, lors de la signature d’un bail pour logement, il est fréquent de voir une liste de règlements émis par le locateur. Sont-ils partie intégrante au bail ?

En vertu de l’article 1894 du Code civil du Québec :

“1894. Le locateur est tenu, avant la conclusion du bail, de remettre au locataire, le cas échéant, un exemplaire du règlement de l’immeuble portant sur les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des logements et des lieux d’usage commun.

Ce règlement fait partie du bail.”

Par contre, il faut noter que la loi exige que ce règlement soit remis avant la conclusion du bail par les parties. Si le règlement est remis après, ce dernier peut ne pas être pris en compte par le locataire.

Aussi, selon les différentes décisions, il est possible pour un Office Municipal d’Habitation de créer un règlement. Ce dernier sera opposable au locataire dans le respect de l’article 1894 C.c.Q., c’est-à-dire lorsque celui-ci a été remis au locataire avant la conclusion du bail.

Enfin, toujours selon la jurisprudence, il est possible de faire déclarer un règlement comme étant inoposable lorsque celui-ci est abusif.

Références : Pierre GAGNON « Louer un Logement », Cowansville, ÉditionsYvon Blais, 2009